Президент Профсоюза Риэлторов России выдвинул контрпредложение инициативе ОНФ об обязанности риэлторов сдавать экзамен на соответствие профстандарту.
На прошлой неделе Общероссийский народный фронт провёл круглый стол, где широко обсуждалась инициатива этой общественной организации о том, чтобы обязать всех риэлторов проходить экзамен на соответствие профстандарту. И еще, Купить модульный диван Москва можно на здесь.
По мнению президента Первого Профсоюза Риэлторов России Александра Санкина, инициатива, принятая в таком виде, пагубна для рынка недвижимости и требует существенной доработки.
Известный тренер агентов-миллионеров, автор аукционного метода, по которому на сегодняшний день продано более, чем на 65 млрд. рублей объектов недвижимости, считает, что, прежде всего, необходимо разобраться с тем, кто такой риэлтор.
– Риэлтор — это, в первую очередь, предприниматель. И, соответственно, нормы, которые прописывают обычные обязанности сотрудника, здесь не применимы. Агент – не сотрудник.
С точки зрения защиты потребителей, защиты граждан России, я очень рад, что ОНФ проявил интерес к риэлторской деятельности. И я хочу призвать Народный фронт помочь нам навести порядок на рынке недвижимости, вникнуть, выслушать все стороны, не только ту, которая создавала этот профстандарт, который я критиковал еще в то время, когда его писали.
В длинном списке обязанностей риэлтора два раза упомянуты реклама и переговоры, а также знание законов, знание налогового кодекса — очень сильный перекос наблюдается в сторону юридической составляющей.
Риэлтор – творческая профессия, ее можно сравнить с профессией актера или адвоката, от речи которого в суде зависит чья-то жизнь. Настоящие риэлторы — такие же звезды, как крутые адвокаты или звезды шоу-бизнеса. Но в профстандарте описаны совсем не те риэлторы, которые могут закрывать сделки и приносить большую пользу населению. Наличие высшего экономического или юридического образования или знание налогового кодекса никак не связано со способностью продать недвижимость по максимальной цене в конкретный срок. Здесь хотят и фотографирование и видеосъемку даже вменить в обязанности риэлтора. Но грамотный риэлтор, который заботится о своем клиенте, будет делегировать эту работу профессионалу. И тогда объект будет продан и дороже, и быстрее. Профстандарт должен быть, но совсем другой.
Профстандарт подписал министр труда, и, по сути, его, мне кажется, просто подставили. Он думал, что люди, которые принесли ему на подпись этот документ, посоветовались со всем риэлторским сообществом. И этот профстандарт выражает мнение всех риэлторов и потребителей риэлторской услуги. Но такого нет. Поэтому необходимо вовлечь ОНФ во внимательное рассмотрение всех аспектов риэлторской деятельности. Очень важно отделить риэлторскую услугу от юридической.
Например, в некоторых штатах США есть закон, который запрещает риэлтору давать юридические консультации. В этом видят конфликт интересов, когда риэлтор, который заинтересован в совершении сделки, выносит суждение о ее юридической чистоте.
Александр Санкин ещё раз проанализировал профстандарт для риэлторов и сформулировал, в чём главная проблема этого документа, а также новой инициативы:
– Я нашел короткое слово, которое показывает, чего не хватает и там, и там. Есть такое понятие, как фидуция, есть фидуциарные отношения, это отношения, основанные на доверии. И есть фидуциарные обязанности. Ключевым признаком фидуциарных обязанностей в английском праве является обязанность действовать в интересах другого лица в отличие от общего контрактного права, которое исходит из того, что каждая сторона договора действует в интересах собственной выгоды.
В нашей стране этот институт создан недавно, и нам предстоит его дорабатывать и внедрять именно в агентские отношения на рынке недвижимости. Принцип фидуциарных обязанностей никак не учтен ни в законодательной инициативе, ни в профстандарте. И это главная проблема.
Вот цитата юриста, специалиста по фидуциарному праву Дмитрия Гуськова:
«Представляется, что фидуциарные отношения являются отношениями с более высоким стандартом поведения лица, именуемого фидуциарием».
То есть, стандарты более высокие, чем при обычных гражданских отношениях. Поэтому для меня это так очевидно — ну, уж, если ты агент, то тебе нужно провести аукцион. И на меня часто смотрят с недоумением — почему нельзя быть просто агентом, который не проводит аукцион? Но для меня это настолько очевидно, потому что я впитал фидуциарные отношения, работая вы Америке. Хотя, там не проводят аукционы, это не структурировано, но само понимание есть, что нужно всегда действовать в интересах клиента, и ставить интересы клиента выше своих собственных.
Моё контрпредложение ОНФ:
Я всей душой за повышение ответственности и профессионализма риэлторов и за экзаменацию риэлторов. Конечно, население от этого выиграет, но только в том случае, если мы отделим юридическую услугу от риэлторской. И второе — нужно обязательно применить в полной мере принцип фидуции. Хотя, тут одно с другим связано. Если применить принцип фидуции, то придется отделить юридическую услугу от риэлторской, потому что возникает конфликт интересов. И агент должен будет сказать об этом клиенту. Если тот доверяет ему быть и агентом , и юристом в одном лице — пожалуйста, но, во всяком случае, это признание было сделано . И можно продолжать работать, когда ты проинформировал об этом обе стороны сделки. Так же, как если агент проинформировал клиентов, что он представляет обе стороны, если обе стороны ему доверяют, он может быть двойным агентом. А если он это утаил, то он нарушил этический принцип, и у него будет конфликт интересов.
Поэтому я призываю ОНФ помочь нам, Профсоюзу Риэлторов, помочь рынку недвижимости в полной мере применить принцип фидуциарных обязанностей к профстандарут и Закону о риэлторской деятельности. Это решит все проблемы. Просто нужно посмотреть на любое положение профстандарта или закона, соответствует он или нет принципу фидуциарности. Если соответствует, оставляем, если нет — выкидываем. И тогда будет очень легко либо исправить старое, либо создать что-то новое, что будет защищать интересы общества.